El tratamiento fiscal de la enajenación de casa habitación ha cambiado con regular frecuencia a través del tiempo. Por ello es conveniente precisar los términos del régimen vigente actualmente. Para tales efectos haremos un análisis considerando las siguientes leyes: ISR e IVA.
Impuesto sobre la Renta
Condiciones
La Ley dispone (Artículo 93-XIX LISR) que los ingresos derivados de la enajenación de casa habitación están exentos bajo los siguientes supuestos y condiciones:
- Que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 Udis (Al precio actual de la Udi de 7.732708 [febrero 24, 2023] el importe asciende a aproximadamente $ 5,412,895)
- Que la transmisión se formalice ante fedatario público.
- Si la contraprestación excede de ese monto, por el excedente se determinará la ganancia considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida.
- Tanto el cálculo como el entero del pago provisional se realizará por el fedatario público.
Una enajenación cada tres años
La exención será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
Consulta al SAT por los fedatarios públicos
El fedatario público deberá consultar en la página del SAT si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores (así dice la Ley) a la fecha de la enajenación por la que hubiera obtenido la exención, y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.
Por supuesto, el texto debería de decir tres años anteriores, porque ese es el plazo establecido en la norma sustantiva para considerar la pertinencia de la exención. La información de los cinco años anteriores, salvo por los tres inmediatos anteriores, no tendría efectos en la exención.
Qué compone la casa habitación
El Reglamento de la Ley del ISR (Artículo 154) considera que la casa habitación comprende la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa.
A consulta expresa, el criterio notarial generalizado es que se considera que el área cubierta por las construcciones son los metros de construcción, independientemente de que sea una sola planta, dos o más. Es decir, si una casa tiene 200 m de construcción en una sola planta, serán 600 m de terreno (3 x 200), pero si la casa es de dos plantas de 200, es decir, 400 m en total, serán 1200 (400 x 3) m de terreno lo que comprende la casa habitación.
Para efectuar el cálculo de la superficie del terreno no deberá tomarse en cuenta el área cubierta por las construcciones destinadas a un fin diverso al habitacional. Esto, de acuerdo con el Criterio Normativo del SAT 42/ISR/N.
Pruebas para la exención
El contribuyente deberá acreditar ante el fedatario público respectivo que la casa habitación es suya con alguno de los documentos siguientes, siempre que el domicilio que aparezca coincida con el del bien inmueble enajenado (155 del RLISR):
- La credencial para votar, expedida por el Instituto Nacional Electoral
- Los comprobantes fiscales (CFDI) de los pagos efectuados por la prestación de los servicios de energía eléctrica o de telefonía fija
- Los estados de cuenta que proporcionan las instituciones que componen el sistema financiero o por casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias.
Hasta 2014 la RMF establecía que “Para que proceda la exención sobre la totalidad de los ingresos deberá exhibirse cuando menos un comprobante de pago de los mencionados por cada ejercicio”. Esta norma desapareció, por lo que el criterio que aplican algunos notarios es: Que los comprobantes sean de por lo menos 6 meses anteriores a la fecha de la venta ya que, aplicando el Código Civil de manera supletoria, el domicilio de una persona es donde ha residido los últimos 6 meses. Por precaución y con afán de abundar, lo conveniente es que se presenten recibos salteados de 1 o 2 años.
Titular
La documentación indicada deberá estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea recta. (155 RLISR)
Enajenación de certificados inmobiliarios
El criterio 13/ISR/NV Enajenación de certificados inmobiliarios señala que, el Artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR, señala que no se pagará el ISR por la obtención de ingresos derivados de la enajenación de casa habitación del contribuyente, y que el Artículo 9, fracciones II y VII de la Ley del IVA establece que no se pagará el impuesto en la enajenación de construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación, así como partes sociales, documentos pendientes de cobro y títulos de crédito, con excepción de certificados de depósito de bienes cuando por la enajenación de dichos bienes se esté obligado a pagar este impuesto y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables u otros títulos que otorguen a su titular derechos sobre inmuebles distintos a casa habitación o suelo.
Por lo anterior, la autoridad considera una práctica fiscal indebida:
- Considerar como enajenación de casa habitación para efectos del ISR e IVA, la que se realice de los certificados inmobiliarios que representen membresías de tiempo compartido, las cuales tengan incorporados créditos vacacionales canjeables por productos y servicios de recreación, viajes, unidades de alojamiento, hospedaje y otros productos relacionados, que otorguen el derecho a utilizarse durante un periodo determinado.
- Asesorar, aconsejar, prestar servicios o participar en la realización o la implementación de la práctica anterior.
Impuesto al Valor Agregado
Bienes exentos
Están exentos de este impuesto (9 LIVA) la enajenación de los siguientes bienes:
- El suelo
- La casa habitación
Cuando sólo parte de la construcción sea casa habitación, no se pagará el IVA por dicha parte (Fr II).
Construcciones nuevas
De acuerdo con el Artículo 28 del Reglamento del IVA, tratándose de construcciones nuevas se atenderá al destino para el cual se construyó, considerando las especificaciones del inmueble y las licencias o permisos de construcción.
Exención por destino
Cuando se enajene una construcción que no estuviera destinada a casa habitación, se podrá considerar que sí lo está, cuando se asiente en la escritura pública que el adquirente la destinará a ese fin y se garantice el impuesto que hubiera correspondido ante las autoridades recaudadoras autorizadas para recibir las declaraciones del mismo (28 LIVA). Dichas autoridades ordenarán la cancelación de la garantía cuando por más de seis meses contados a partir de la fecha en que el adquirente reciba el inmueble, éste se destine a casa habitación.
Fuente: Fiscalía/IDC
El contenido del presente artículo no constituye una consulta particular y por lo tanto Despacho Caballero y Asociados, S.C., su equipo y su autor, no asumen responsabilidad alguna de la interpretación o aplicación que el lector o destinatario le pueda dar.
0 Comentarios
Deja tu comentario